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SCPI vs Locatif
Comparez rendement net, patrimoine et cash-flow sur la durée.
Paramètres généraux
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SCPI
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Moyenne marché : 4,5 - 5 %
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Immobilier locatif
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Crédit immobilier
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Le plus rentable sur 15 ans
SCPI
+32 356 € de gain total par rapport à l'immobilier locatif
Bilan à 15 ans
| SCPI | Locatif | |
|---|---|---|
| Mise de fonds | 200 000 € | 56 000 € |
| Patrimoine final | 193 983 € | 199 053 € |
| Plus-value brute | 6 017 € | 50 046 € |
| Revenus nets cumulés | 73 830 € | 107 597 € |
| Coût crédit (intérêts) | 0 € | - 58 033 € |
| Gain total | 67 813 € | 35 456 € |
| Rendement annualisé | 1,97 % | 3,32 % |
SCPI
Avantages
- + Gestion 100 % déléguée
- + Diversification (centaines de biens)
- + Ticket d'entrée dès 200 €
- + Pas de vacance locative
Inconvénients
- - Frais de souscription (8-12 %)
- - Pas d'effet de levier bancaire
- - Fiscalité revenus fonciers pleine
- - Liquidité limitée
Locatif
Avantages
- + Effet de levier du crédit
- + Déductions fiscales (charges, travaux)
- + Plus-value potentielle élevée
- + Contrôle total du patrimoine
Inconvénients
- - Gestion chronophage
- - Risque de vacance et impayés
- - Concentration sur un seul bien
- - Charges imprévues
Projection SCPI
Projection Locatif
Sources & hypothèses
SCPI : revenus imposés comme revenus fonciers (IR + PS 17,2 %). Taux de distribution net de frais de gestion. Frais de souscription déduits à la revente. Locatif : micro-foncier (abattement 30 %) ou micro-BIC (50 %) selon régime choisi. Régime réel simplifié : déduction des charges réelles. Plus-values et prélèvements à la revente non intégrés dans cette simulation simplifiée. CGI art. 28-33, art. 50-0, art. 150 U-VH.
Questions fréquentes
Pourquoi comparer SCPI et locatif ?
Ce sont les deux principales formes d'investissement immobilier pour un particulier. La SCPI offre la simplicité (gestion déléguée) tandis que le locatif direct permet l'effet de levier du crédit et une optimisation fiscale plus poussée.
Qu'est-ce que l'effet de levier ?
En immobilier locatif, vous empruntez pour acheter un bien de 200 000 € avec seulement 40 000 € d'apport. Si le bien prend 2 %/an, la plus-value s'applique sur 200 000 € mais votre mise n'est que de 40 000 € : votre rendement sur capital est multiplié. En SCPI, l'emprunt est rare et l'effet de levier limité.
Les frais de souscription SCPI sont-ils perdus ?
Oui, en général. Si vous investissez 100 000 € avec 10 % de frais, votre valeur de retrait immédiate est de 90 000 €. Il faut que le prix de part augmente suffisamment pour compenser ces frais. C'est pourquoi la durée recommandée est de 8 à 10 ans minimum.
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