Micro-BIC vs Réel BIC (année 1)
Le réel intègre charges + amortissements (plafonnés art. 39 C du CGI).
Micro-BIC
Recettes9 690 €
Abattement 50 %- 4 845 €
Base imposable4 845 €
RecommandéRéel BIC
Recettes9 690 €
Charges déductibles- 6 830 €
Amortissement déduit- 2 860 €
Base imposable0 €
Réduction CGA- 400 €
Réel BIC vous fait économiser 2 287 €/an d'impôts.
LF 2025 : réintégration des amortissements
Depuis février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (CGI art. 150 VB modifié). Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer. Conservez votre LMNP au moins 15-20 ans pour atténuer cet effet.
Sources
Amortissements par composants : CGI art. 39-1-2\u00b0, BOI-BIC-AMT-10-40-10. Plafonnement amortissement : CGI art. 39 C. Micro-BIC : CGI art. 50-0 (plafond 77 700 €, abattement 50 %). Prélèvements sociaux : 17,2 %. Réintégration plus-value : LF 2025 art. 24 (CGI art. 150 VB). Réduction CGA : CGI art. 199 quater B (2/3 frais compta, max 915 €). Données à jour au 1er janvier 2026.
Questions fréquentes
Pourquoi le réel BIC est-il généralement plus avantageux que le micro-BIC ?
Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % mais ne permet pas de déduire les amortissements. Au réel, la déduction des charges réelles + l'amortissement par composants génère souvent un résultat fiscal nul pendant 10 à 15 ans, soit 0 € d'impôt sur les loyers.
Qu'est-ce que l'amortissement par composants ?
Le bien est décomposé en éléments (gros œuvre, toiture, plomberie, agencements, revêtements) avec chacun sa durée d'amortissement. Cela accélère la déduction : les revêtements (10 ans) s'amortissent bien plus vite que le gros œuvre (50 ans).
L'amortissement peut-il créer un déficit fiscal ?
Non. L'article 39 C du CGI interdit que l'amortissement crée ou augmente un déficit. Si le résultat avant amortissement est de 3 000 €, vous ne pouvez déduire que 3 000 € d'amortissement. L'excédent est reporté sans limite de durée sur les années suivantes.