Crédit immobilier : comprendre la mensualité, le TAEG et l'amortissement
Mis à jour le 20 février 2026 — Temps de lecture : 9 min
Le crédit immobilier est l'engagement financier le plus important de votre vie. Derrière la mensualité affichée par votre banque se cache une mécanique précise : taux nominal, TAEG, capital amorti, intérêts… Ce guide vous explique chaque concept, les formules de calcul et les leviers pour optimiser le coût total de votre emprunt.
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1. Comment fonctionne un crédit immobilier ?
Le crédit immobilier français repose sur le principe de l'annuité constante (ou mensualité constante). Chaque mois, vous remboursez la même somme, mais la répartition entre capital et intérêts évolue au fil du temps :
En début de prêt
La part d'intérêts est élevée, car le capital restant dû est important. Vous remboursez peu de capital.
Au fil du temps
Le capital restant dû diminue, donc les intérêts diminuent aussi. La part de capital dans la mensualité augmente.
En fin de prêt
Les intérêts sont minimes, presque toute la mensualité sert à rembourser le capital.
Ce mécanisme explique pourquoi un remboursement anticipé en début de prêt a un impact très fort sur le coût total : vous « sautez » les mensualités les plus chargées en intérêts.
2. La formule de calcul de la mensualité
La mensualité d'un crédit à taux fixe se calcule avec la formule suivante :
M = C × t / (1 − (1 + t)−n)
Où :
- M = mensualité hors assurance (en €)
- C = capital emprunté (en €)
- t = taux mensuel = taux nominal annuel / 12
- n = nombre de mensualités = durée en années × 12
Exemple concret
Pour un emprunt de 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans :
t = 3,5 % / 12 = 0,002917
n = 20 × 12 = 240
M = 200 000 × 0,002917 / (1 − (1,002917)−240) ≈ 1 160 €/mois
Cette formule mathématique garantit que, à la fin de la période, le capital est intégralement remboursé. C'est ce qu'on appelle l'amortissement in fine du capital.
3. Taux nominal vs TAEG
Il est crucial de distinguer deux indicateurs de taux pour comparer les offres :
| Indicateur | Ce qu'il inclut | Usage |
|---|---|---|
| Taux nominal | Uniquement les intérêts du prêt | Calcul de la mensualité |
| TAEG | Intérêts + assurance + frais de dossier + frais de garantie | Comparaison des offres |
Obligation légale — Depuis la directive européenne 2014/17/UE, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) doit obligatoirement figurer sur toute offre de prêt. C'est le seul indicateur permettant de comparer deux offres à conditions équivalentes. Un TAEG plus bas signifie un coût total plus faible.
En pratique, le TAEG intègre :
- L'assurance emprunteur (souvent 0,30 % à 0,50 % du capital emprunté)
- Les frais de dossier bancaire (500 € à 1 500 €, souvent négociables)
- Les frais de garantie (hypothèque ou cautionnement, ~1 % à 1,5 % du montant)
Concrètement, une offre à 3,5 % nominal peut afficher un TAEG de 4,2 % une fois tous les frais intégrés.
4. Le tableau d'amortissement
Le tableau d'amortissement est le document qui détaille, mois par mois, la répartition de chaque mensualité entre capital remboursé, intérêts payés et capital restant dû. C'est un outil indispensable pour :
- Suivre l'évolution de votre dette
- Simuler un remboursement anticipé
- Comprendre combien vous payez réellement en intérêts
| Mois | Mensualité | Capital | Intérêts | Restant dû |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 160 € | 577 € | 583 € | 199 423 € |
| 12 | 1 160 € | 597 € | 563 € | 192 754 € |
| 120 | 1 160 € | 871 € | 289 € | 99 147 € |
| 240 | 1 160 € | 1 157 € | 3 € | 0 € |
On observe bien que la part d'intérêts (583 € au mois 1) diminue progressivement jusqu'à devenir quasi nulle au dernier mois (3 €), tandis que la part de capital augmente (de 577 € à 1 157 €).
5. L'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur n'est pas légalement obligatoire, mais elle est exigée par toutes les banques pour couvrir le risque de décès, invalidité ou incapacité de travail. Son coût représente une part significative du coût total du crédit.
Loi Lemoine (2022) — Vous pouvez désormais changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités, à condition que le niveau de garanties soit au moins équivalent. Cela permet de réaliser des économies importantes en faisant jouer la concurrence, y compris plusieurs années après la signature du prêt.
Le taux d'assurance varie selon votre profil (âge, santé, profession, fumeur/non-fumeur) :
Assurance bancaire
0,35 %
Taux moyen sur le capital initial. Cotisation constante pendant toute la durée du prêt.
Délégation d'assurance
0,15 %
Taux moyen pour un profil jeune et sans risque. Économie possible : jusqu'à 50 % sur 20 ans.
Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, l'assurance à 0,35 % coûte environ 58 € par mois, soit un total de 13 920 € sur toute la durée. En délégation à 0,15 %, le coût tombe à environ 5 960 € — une économie de près de 8 000 €.
6. Durée du prêt : impact sur le coût total
La durée d'emprunt a un impact déterminant sur le coût total du crédit. Plus la durée est longue, plus vous payez d'intérêts. Voici une comparaison pour un emprunt de 200 000 € à 3,5 % :
| Durée | Mensualité | Coût total intérêts | Coût total crédit |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 1 430 € | 57 400 € | 257 400 € |
| 20 ans | 1 160 € | 78 400 € | 278 400 € |
| 25 ans | 1 001 € | 100 300 € | 300 300 € |
Passer de 15 à 25 ans fait baisser la mensualité de 430 €, mais augmente le coût total de 42 900 € (soit +75 % d'intérêts). Le bon compromis dépend de votre capacité d'épargne mensuelle et de vos autres projets financiers.
7. Taux fixe vs taux variable
En France, le crédit immobilier à taux fixe représente plus de 95 % du marché. Le taux variable, autrefois populaire, a quasiment disparu après la crise de 2008. Voici pourquoi :
Taux fixe
Avantages
- • Mensualité garantie sur toute la durée
- • Aucun risque de hausse
- • Budget maîtrisé
Inconvénients
- • Taux légèrement supérieur au variable initial
- • Pas de bénéfice si les taux baissent
Taux variable
Avantages
- • Taux de départ attractif
- • Profite des baisses de taux
Inconvénients
- • Mensualité imprévisible
- • Risque de forte hausse
- • Stress budgétaire sur 20–25 ans
Les banques françaises proposent parfois des taux « capés » (avec un plafond de variation), mais le marché reste largement dominé par le taux fixe, qui offre une sécurité totale dans un contexte de taux historiquement volatils.
8. Exemple chiffré complet
Prenons l'achat d'un appartement nécessitant un emprunt de 200 000 € sur 20 ans au taux nominal de 3,5 %, avec une assurance à 0,35 % :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Capital emprunté | 200 000 € |
| Taux nominal annuel | 3,50 % |
| Durée | 20 ans (240 mois) |
| Mensualité hors assurance | 1 160 € |
| Assurance emprunteur (0,35 %) | 58 €/mois |
| Mensualité totale | 1 218 € |
| Coût total intérêts (capital × 240 − capital) | 78 400 € |
| Coût total assurance (58 € × 240) | 13 920 € |
| Frais de dossier (estimation) | 1 000 € |
| Frais de garantie (estimation 1,2 %) | 2 400 € |
| Coût total du crédit | ~295 720 € |
Soit un coût total de 95 720 € (intérêts + assurance + frais), représentant près de 48 % du capital emprunté. Le TAEG de cette offre serait d'environ 4,2 %.
9. Questions fréquentes
Peut-on rembourser son crédit par anticipation ?
Oui, la loi autorise le remboursement anticipé total ou partiel à tout moment. La banque peut appliquer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû (le plus faible des deux). Certains contrats prévoient une exonération totale ou partielle des IRA. Un remboursement anticipé en début de prêt est très avantageux, car il évite les mensualités les plus chargées en intérêts.
Quelle est la durée maximale d'un crédit immobilier en France ?
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose une durée maximale de 25 ans (27 ans pour l'achat dans le neuf avec travaux différés ou en VEFA). Cette règle vise à limiter le surendettement des ménages et s'applique à tous les prêts accordés en France.
Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles fiscalement ?
Pour une résidence principale, non. En revanche, pour un investissement locatif au régime réel, les intérêts d'emprunt sont intégralement déductibles des revenus fonciers, ce qui diminue votre imposition. L'assurance emprunteur et les frais de dossier sont également déductibles. C'est un levier fiscal majeur de l'investissement locatif.
Sources juridiques
- Directive européenne 2014/17/UE sur le crédit immobilier
- Loi Lemoine n° 2022-270 du 28 février 2022 (résiliation assurance)
- Recommandations HCSF du 29 novembre 2021 (durée et taux d'endettement)
- Code de la consommation, art. L. 313-1 et suivants