Donation immobilière : optimiser la transmission avec le démembrement
Mis à jour le 14 février 2026 — Temps de lecture : 10 min
Transmettre un bien immobilier de son vivant permet d'anticiper la succession et de bénéficier d'abattements renouvelables tous les 15 ans. Combinée au démembrement de propriété, la donation peut réduire considérablement les droits à payer. Ce guide détaille le mécanisme complet : abattements, barème, démembrement et stratégies d'optimisation.
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1. Les abattements par lien de parenté
Chaque donateur bénéficie d'un abattement qui se renouvelle tous les 15 ans pour un même bénéficiaire. Voici les montants en vigueur :
| Lien de parenté | Abattement | Article CGI |
|---|---|---|
| Enfant (ligne directe) | 100 000 € | art. 779, I |
| Époux / partenaire de PACS | 80 724 € | art. 790 E/F |
| Petit-enfant | 31 865 € | art. 790 B |
| Arrière-petit-enfant | 5 310 € | art. 790 D |
| Frère / soeur | 15 932 € | art. 779, IV |
| Neveu / nièce | 7 967 € | art. 779, V |
| Tiers (non parent) | 0 € | — |
L'abattement s'applique par donateur et par bénéficiaire. Ainsi, un couple peut donner 200 000 € à chaque enfant (100 000 € par parent) tous les 15 ans en franchise de droits.
2. Le barème progressif des droits
Après abattement, la part nette taxable est soumise au barème progressif. Voici le barème en ligne directe (parent → enfant) :
| Tranche | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| 8 072 à 12 109 € | 10 % |
| 12 109 à 15 932 € | 15 % |
| 15 932 à 552 324 € | 20 % |
| 552 324 à 902 838 € | 30 % |
| 902 838 à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Pour les donations entre frères et soeurs, le barème comprend 2 tranches (35 % puis 45 %). Pour les neveux/nièces, un taux unique de 55 % s'applique. Pour les tiers, le taux est de 60 %.
3. Le démembrement de propriété
Le démembrement consiste à séparer la propriété d'un bien en deux droits distincts :
Usufruit
Le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers). Le donateur conserve généralement l'usufruit.
Nue-propriété
Le droit de disposer du bien (vendre, donner). Le donataire reçoit la nue-propriété et deviendra plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit.
L'intérêt fiscal est double : les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété (inférieure à la pleine propriété), et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.
4. Le barème fiscal du démembrement
La répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété est fixée par le barème de l'article 669 du CGI, selon l'âge de l'usufruitier au jour de la donation :
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Plus le donateur est jeune, plus la nue-propriété est faible (et donc les droits réduits). Mais le donateur devra conserver l'usufruit plus longtemps. L'âge idéal se situe souvent entre 55 et 70 ans.
5. La stratégie de donation en nue-propriété
La donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit est la stratégie la plus courante pour optimiser la transmission immobilière. Voici son mécanisme :
Le donateur donne la nue-propriété
Il conserve l'usufruit : le droit d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers.
Les droits sont calculés sur la valeur réduite
Par exemple, à 65 ans, seuls 60 % de la valeur du bien sont taxés (nue-propriété).
Au décès, reconstitution gratuite
L'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans payer de droits de succession sur ce bien.
Économie potentielle
Pour un bien de 400 000 € donné à un enfant par un parent de 62 ans : en pleine propriété, les droits s'élèvent à ~58 194 €. En nue-propriété (base taxable 240 000 €), les droits tombent à ~26 194 €. Économie : ~32 000 €, et l'usufruit est conservé.
6. Le rappel fiscal des donations antérieures
Lorsqu'une nouvelle donation intervient moins de 15 ans après une précédente donation entre les mêmes personnes, les donations antérieures sont « rappelées » :
- Les donations de moins de 15 ans viennent réduire l'abattement disponible.
- Si l'abattement est déjà consommé, le barème progressif s'applique en cumulant les montants pour déterminer la tranche applicable.
- Les droits déjà payés sur les donations antérieures sont ensuite déduits.
Important — Le délai de 15 ans se calcule de date à date (jour du premier acte de donation au jour du nouvel acte). Après 15 ans et 1 jour, les abattements sont intégralement renouvelés.
7. L'abattement handicapé
Un abattement spécifique de 159 325 € est accordé aux personnes reconnues handicapées (CGI art. 779, II), quel que soit le lien de parenté avec le donateur. Cet abattement est cumulable avec l'abattement lié au lien de parenté.
Exemple
Un enfant handicapé reçoit une donation de ses parents : il cumule l'abattement enfant (100 000 €) et l'abattement handicap (159 325 €), soit un total de 259 325 € par parent. Un couple peut ainsi transmettre 518 650 € sans droits à un enfant handicapé.
8. Exemple chiffré complet
Donation d'un appartement de 350 000 € par un parent de 63 ans à son enfant, en nue-propriété, sans donation antérieure :
| Étape | Montant |
|---|---|
| Valeur du bien | 350 000 € |
| Nue-propriété (60 % à 63 ans) | 210 000 € |
| Abattement enfant | −100 000 € |
| Part nette taxable | 110 000 € |
| Tranche 0 – 8 072 € (5 %) | 404 € |
| Tranche 8 072 – 12 109 € (10 %) | 404 € |
| Tranche 12 109 – 15 932 € (15 %) | 573 € |
| Tranche 15 932 – 110 000 € (20 %) | 18 814 € |
| Total droits de donation | 20 195 € |
En pleine propriété (base 350 000 €, abattement 100 000 €, part taxable 250 000 €), les droits seraient de 48 194 €. Le démembrement permet ici d'économiser ~28 000 € de droits tout en conservant l'usufruit du bien.
9. Questions fréquentes
Peut-on vendre un bien dont on a donné la nue-propriété ?
La vente nécessite l'accord des deux parties : l'usufruitier et le nu-propriétaire. Le prix de vente est ensuite réparti entre eux selon le barème de l'art. 669 CGI (en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente). L'usufruitier peut aussi renoncer à son usufruit, mais cela constitue une donation supplémentaire.
Peut-on donner à ses petits-enfants directement ?
Oui, la donation « saut de génération » est possible avec un abattement de 31 865 € par petit-enfant. Le barème applicable est celui de la ligne directe (5 % à 45 %). Cette stratégie peut être très avantageuse si les enfants n'ont pas besoin du patrimoine.
La donation est-elle irrévocable ?
En principe oui : « donner et retenir ne vaut ». Les exceptions sont très limitées : ingratitude du donataire, non-exécution des charges, ou survenance d'enfants (dans certains cas). La donation entre époux est révocable. Il est essentiel de bien réfléchir avant de s'engager.
Qui paie les droits de donation ?
Par défaut, c'est le donataire (celui qui reçoit). Mais le donateur peut prendre les droits à sa charge : dans ce cas, le montant des droits payés n'est pas considéré comme une donation supplémentaire (contrairement à la succession).
Sources juridiques
- Barème des droits : CGI art. 777 (tableaux I à IV)
- Abattements : CGI art. 779, 790 B/D/E/F
- Démembrement : CGI art. 669
- Abattement handicapé : CGI art. 779, II (159 325 €)
- Rappel fiscal : CGI art. 784 (délai de 15 ans)