IFI : comprendre l'impôt sur la fortune immobilière en 2026
Mis à jour le 20 février 2026 — Temps de lecture : 8 min
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF en 2018 et ne concerne que le patrimoine immobilier. Si vous possédez des biens immobiliers dont la valeur nette dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier, vous êtes potentiellement redevable. Ce guide détaille le calcul, les abattements, le barème progressif et les mécanismes de décote et de plafonnement.
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1. Qu'est-ce que l'IFI ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a été instauré par la loi de finances 2018 (art. 31) en remplacement de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Contrairement à l'ISF qui taxait l'ensemble du patrimoine, l'IFI ne concerne que le patrimoine immobilier.
Champ d'application restreint
Seuls les biens et droits immobiliers sont imposables. Les actifs financiers, meubles, œuvres d'art, voitures sont exclus.
Seuil d'imposition à 1,3 million d'euros
Vous n'êtes imposable que si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 M€ au 1er janvier.
Déclaration annuelle obligatoire
L'IFI se déclare chaque année en mai/juin avec votre déclaration de revenus (formulaire 2042-IFI).
2. Qui est concerné ?
Vous êtes redevable de l'IFI si vous remplissez simultanément ces trois conditions :
| Critère | Condition |
|---|---|
| Patrimoine net taxable | Supérieur à 1,3 million d'euros au 1er janvier |
| Foyer fiscal | Calcul au niveau du foyer (couple marié/pacsé + enfants mineurs) |
| Domicile fiscal | Résidents français (biens en France et à l'étranger) ou non-résidents (biens en France uniquement) |
Attention — Le patrimoine est évalué au niveau du foyer fiscal : si vous êtes marié ou pacsé, les biens de chaque époux sont cumulés, même en séparation de biens. Les biens des enfants mineurs sont également pris en compte.
3. Les biens imposables
L'IFI taxe l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement. Voici les principales catégories :
Immobilier direct
- Résidence principale (avec abattement de 30 %)
- Résidences secondaires
- Biens locatifs (meublé ou vide)
- Immeubles en construction
- Terrains (bâtis ou non)
Immobilier indirect
- Parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
- Parts d'OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier)
- Parts de SCI détenant de l'immobilier
- Actions de sociétés à prépondérance immobilière
Biens exclus de l'IFI
- Biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle principale (CGI art. 975)
- Bois et forêts avec engagement de gestion durable (exonération partielle 75 %, CGI art. 976)
- Biens ruraux loués à long terme par bail à long terme ou cessionnaire (exonération partielle, CGI art. 976)
4. L'abattement résidence principale de 30 %
La résidence principale bénéficie d'un abattement automatique de 30 % sur sa valeur vénale (CGI art. 973, II). Cet avantage constitue l'un des principaux leviers d'optimisation de l'IFI.
Conditions d'application
- Occupation effective — Le bien doit être occupé à titre de résidence principale au 1er janvier de l'année d'imposition.
- Résidence habituelle — Il s'agit du lieu où vous résidez habituellement et effectivement (preuve par factures, domiciliation).
- Un seul bien éligible — Un seul bien par foyer fiscal peut bénéficier de l'abattement, même si vous êtes propriétaire de plusieurs logements.
Exemple concret
Une résidence principale estimée à 1 000 000 € est retenue pour 700 000 € après l'abattement de 30 %. Cette réduction diminue directement l'assiette taxable et peut faire passer sous le seuil d'imposition ou réduire significativement l'impôt.
5. Le barème progressif
L'IFI est calculé selon un barème progressif par tranches (CGI art. 977). Seule la fraction du patrimoine comprise dans chaque tranche est taxée au taux correspondant.
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux applicable |
|---|---|
| De 0 à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Le calcul s'effectue tranche par tranche. Par exemple, pour un patrimoine net taxable de 2 000 000 €, seuls les 500 000 € de la première tranche imposable (800 000 € à 1 300 000 €) sont taxés à 0,50 %, et les 700 000 € de la tranche suivante à 0,70 %.
6. La décote
Pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, un mécanisme de décote atténue l'effet de seuil. La formule de calcul de la décote est la suivante :
Décote = 17 500 − 1,25 % × patrimoine net taxable
Cette décote vient en déduction de l'IFI calculé selon le barème. Elle permet un lissage progressif de l'impôt pour les patrimoines proches du seuil.
Exemple de décote
Pour un patrimoine net de 1 350 000 €, l'IFI brut est de 3 850 € (calcul par tranches). La décote applicable est de 17 500 − 1,25 % × 1 350 000 = 625 €. L'IFI après décote est donc de 3 850 − 625 = 3 225 €.
7. Le plafonnement
Le mécanisme de plafonnement (CGI art. 979) vise à éviter que l'IFI, ajouté aux impôts sur le revenu, ne dépasse 75 % des revenus du foyer fiscal. C'est un garde-fou anti-confiscatoire.
Formule du plafonnement
Le plafonnement s'applique si :
IFI + Impôt sur le revenu (IR) > 75 % des revenus nets de l'année N-1
Dans ce cas, l'IFI est réduit de la différence entre le total des impôts et 75 % des revenus.
Les revenus pris en compte sont les revenus nets de frais professionnels (salaires, BIC, BNC, revenus fonciers, etc.) ainsi que les revenus exonérés d'impôt ou soumis à prélèvement libératoire. Les plus-values et revenus exceptionnels sont inclus selon des règles spécifiques.
8. Exemple chiffré complet
Prenons un foyer fiscal dont le patrimoine immobilier au 1er janvier 2026 se compose de :
| Bien | Valeur vénale |
|---|---|
| Résidence principale (Paris) | 800 000 € |
| Appartement locatif (Lyon) | 350 000 € |
| Appartement locatif (Bordeaux) | 280 000 € |
| Parts de SCPI | 150 000 € |
| Total brut | 1 580 000 € |
| Abattement résidence principale (30 %) | − 240 000 € |
| Dettes déductibles (prêts immobiliers) | − 180 000 € |
| Patrimoine net taxable | 1 160 000 € |
Calcul détaillé de l'IFI :
| Tranche | Base | Taux | IFI |
|---|---|---|---|
| 0 à 800 000 € | 800 000 € | 0 % | 0 € |
| 800 000 € à 1 160 000 € | 360 000 € | 0,50 % | 1 800 € |
| Total IFI dû | 1 800 € | ||
Dans cet exemple, le patrimoine est inférieur au seuil de 1 300 000 €, donc le foyer n'est pas redevable de l'IFI. Si le patrimoine net taxable avait été de 2 000 000 €, l'IFI brut aurait été de 7 400 € (calcul : 500 000 € × 0,50 % + 700 000 € × 0,70 %).
9. Questions fréquentes
Quelle est la différence entre l'ISF et l'IFI ?
L'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) taxait l'ensemble du patrimoine (immobilier, financier, meubles, etc.) avec un seuil à 1,3 M€. L'IFI, en vigueur depuis 2018, ne taxe que le patrimoine immobilier avec le même seuil. Les actifs financiers (actions, obligations, assurance-vie, comptes bancaires) ne sont plus pris en compte dans le calcul.
Les parts de SCPI comptent-elles dans l'IFI ?
Oui, les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et d'OPCI sont imposables à l'IFI, car elles représentent de l'immobilier détenu indirectement. La valeur à déclarer est la valeur de reconstitution au 1er janvier (valeur de retrait communiquée par la société de gestion). Les SCPI européennes détenant des biens hors de France sont également imposables pour les résidents fiscaux français.
Comment fonctionne l'IFI en cas de démembrement de propriété ?
En cas de démembrement (usufruit/nue-propriété), c'est l'usufruitier qui est en principe redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété du bien (CGI art. 968). Le nu-propriétaire n'a pas à déclarer le bien. Toutefois, si l'usufruit résulte d'une donation ou succession récente, un abattement temporaire peut s'appliquer. Le calcul de la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété suit le barème fiscal de l'article 669 du CGI.
Sources juridiques
- Champ d'application : CGI art. 964 à 969
- Évaluation des biens : CGI art. 970 à 973
- Abattement résidence principale : CGI art. 973, II
- Barème et calcul : CGI art. 977
- Plafonnement : CGI art. 979
- Déclaration et paiement : CGI art. 982 et 983