LMNP : guide complet de l'amortissement et de la fiscalité meublée
Mis à jour le 22 février 2026 — Temps de lecture : 12 min
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est l'un des régimes fiscaux les plus avantageux pour l'investissement immobilier en France. Grâce à l'amortissement comptable, un investisseur en LMNP au régime réel peut réduire son impôt à zéro pendant de nombreuses années. Ce guide détaille le fonctionnement de l'amortissement par composants, la comparaison micro-BIC vs réel, et l'impact de la loi de finances 2025.
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1. Le statut LMNP
Le LMNP est accessible à tout propriétaire qui loue un logement meublé et dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 € ou ne dépassent pas les revenus professionnels du foyer. Au-delà, le statut bascule en LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
Le logement doit être équipé du mobilier minimum défini par le décret n° 2015-981 (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.). Les revenus sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.
2. Micro-BIC vs Réel BIC
Micro-BIC
- Abattement forfaitaire de 50 %
- Plafond : 77 700 €/an de recettes
- Aucune charge déductible en plus
- Simplicité de déclaration
- Pas d'amortissement possible
Réel BIC
- Déduction des charges réelles
- Amortissement du bien, du mobilier et des travaux
- Plafonnement : l'amortissement ne crée pas de déficit
- Report illimité de l'excédent d'amortissement
- Adhésion CGA recommandée (réduction d'impôt)
Le réel est presque toujours plus avantageux
Dès que vos charges + amortissement dépassent 50 % de vos recettes, le réel BIC vous fait économiser de l'impôt. C'est le cas dans la grande majorité des situations avec emprunt.
3. L'amortissement par composants
En comptabilité, le bien immobilier n'est pas amorti en bloc. Il est décomposé en composants ayant chacun une durée d'utilisation différente. Le terrain n'est pas amortissable (généralement 10 à 20 % du prix).
| Composant | Part | Durée |
|---|---|---|
| Gros œuvre | 40 % | 50 ans |
| Toiture | 10 % | 25 ans |
| Électricité | 10 % | 25 ans |
| Plomberie | 10 % | 20 ans |
| Agencements intérieurs | 15 % | 15 ans |
| Revêtements | 15 % | 10 ans |
S'y ajoutent le mobilier (amorti sur 5 à 7 ans) et les travaux (amortis sur 10 ans en général). La somme des dotations annuelles constitue la charge d'amortissement déductible.
4. Le plafonnement (art. 39 C du CGI)
Règle fondamentale : l'amortissement déduit au titre d'un exercice ne peut pas excéder le montant du résultat avant amortissement (recettes − charges).
Amortissement déduit = min(Dotation, Recettes − Charges)
Concrètement, l'amortissement ne peut jamais créer de déficit BIC. Si la dotation dépasse le résultat, l'excédent n'est pas perdu : il est reporté sans limitation de durée sur les exercices suivants.
Attention — Le déficit foncier (charges > recettes) en LMNP est reportable uniquement sur les BIC non professionnels des 10 années suivantes, pas sur le revenu global. Mais ce cas est distinct du plafonnement de l'amortissement.
5. Le stock reporté et la projection
Chaque année, le stock d'amortissement reporté s'accumule. Il sera utilisé en priorité dans les années futures quand les dotations d'amortissement diminuent (par exemple après expiration du mobilier à 7 ans).
En pratique, pour un bien à 200 000 € avec 8 000 € de mobilier et des recettes de 10 000 €/an, l'impôt au réel est nul pendant 10 à 15 ans grâce à l'amortissement et au report de l'excédent.
6. Les charges déductibles
Intérêts d'emprunt + assurance
Les intérêts du crédit immobilier et la prime d'assurance emprunteur sont entièrement déductibles.
Taxe foncière
Hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (récupérable sur le locataire).
Charges de copropriété
Part non récupérable (gros travaux, charges du propriétaire).
Assurances (PNO, GLI)
Assurance propriétaire non occupant et garantie loyers impayés.
CFE + frais de comptabilité
La Cotisation Foncière des Entreprises et les honoraires d'expert-comptable. L'adhésion à un CGA donne droit à une réduction d'impôt de 2/3 des frais de comptabilité (max 915 €).
7. Impact de la LF 2025 sur le LMNP
Article 24 de la loi de finances 2025 : les amortissements déduits en LMNP seront réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente (cessions à compter du 1er janvier 2025).
Concrètement, le prix d'acquisition sera diminué du montant des amortissements précédemment déduits, augmentant la plus-value imposable. Cette mesure réduit l'avantage fiscal du LMNP réel à la revente, sans toutefois remettre en cause l'avantage pendant la phase de détention.
8. Exemple chiffré complet
Appartement de 40 m² acheté 200 000 €, loué meublé 850 €/mois, TMI 30 %, part terrain 20 %, mobilier 8 000 € :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Recettes annuelles (850 × 12 × 95 %) | 9 690 € |
| Charges déductibles (intérêts, TF, copro, PNO, CFE, compta) | −6 830 € |
| Résultat avant amortissement | 2 860 € |
| Dotation amortissement totale (composants + mobilier) | 5 254 € |
| Amortissement déduit (plafonné) | −2 860 € |
| Amortissement reporté | 2 394 € |
| Base imposable réel BIC | 0 € |
| Impôt réel BIC (IR + PS) | 0 € |
| Comparaison micro-BIC (9 690 × 50 % × 47,2 %) | 2 287 € |
| Économie année 1 (réel vs micro) | 2 287 € |
9. Questions fréquentes
Combien d'années sans impôt en LMNP réel ?
En général, entre 10 et 20 ans selon le prix du bien, le montant du mobilier, les travaux et le niveau de loyer. Le report illimité de l'amortissement non déduit prolonge significativement cette période.
Faut-il adhérer à un CGA ?
L'adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) n'est plus obligatoire pour éviter la majoration de 25 % (supprimée depuis 2023). En revanche, elle donne droit à une réduction d'impôt égale aux 2/3 des frais de comptabilité et de CGA (max 915 €/an).
Peut-on passer du micro-BIC au réel ?
Oui, le changement de régime se fait par simple courrier au SIE (Service des Impôts des Entreprises) avant le 1er février de l'année concernée. L'option est valable 2 ans minimum et se reconduit tacitement.
Sources juridiques
- Micro-BIC : CGI art. 50-0 (abattement 50 %, plafond 77 700 €)
- Plafonnement amortissement : CGI art. 39 C
- Réintégration PV : LF 2025, art. 24
- Décret mobilier minimum : n° 2015-981 du 31 juillet 2015
- Prélèvements sociaux : 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %)
- Réduction CGA : CGI art. 199 quater B