Dispositif Pinel : guide complet de la réduction d'impôt immobilière
Dernière mise à jour : février 2026 — Dispositif clos, engagements en cours
1. Principe du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel (CGI art. 199 novovicies) offrait une réduction d'impôt sur le revenu aux contribuables domiciliés en France qui acquéraient un logement neuf ou en VEFA destiné à la location nue, en s'engageant à le louer pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
Actif du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024, le dispositif a été progressivement raboté en 2023 et 2024 avant d'être définitivement éteint. Les engagements en cours continuent néanmoins de produire leurs effets fiscaux.
2. Taux de réduction d'impôt
Le taux de la réduction dépend de la durée d'engagement et de l'année d'acquisition :
| Durée | Avant 2023 | 2023 | 2024 | Pinel+ |
|---|---|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 10,5 % | 9 % | 12 % |
| 9 ans | 18 % | 15 % | 12 % | 18 % |
| 12 ans | 21 % | 17,5 % | 14 % | 21 % |
Pour un engagement de 12 ans, la réduction se décompose : le taux de 9 ans s'applique uniformément sur les 9 premières années, puis un taux complémentaire réduit couvre les 3 dernières années. Par exemple, avant 2023 : 2 %/an sur 9 ans + 1 %/an sur 3 ans = 21 %.
3. Plafonnement de l'investissement
Le montant pris en compte pour le calcul de la réduction est le plus faible des trois valeurs suivantes :
- Le prix d'acquisition effectif du logement
- 300 000 EUR par contribuable et par an (plafond global)
- 5 500 EUR/m² de surface utile (surface habitable + 50 % des annexes)
Un contribuable ne peut retenir que deux logements maximum par an, dans la limite de 300 000 EUR au total. La réduction Pinel s'impute dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 EUR/an.
4. Plafonds de loyer par zone
Le loyer mensuel (hors charges) est plafonné par m² de surface utile selon la zone géographique :
| Zone | Plafond/m² (2024) | Périmètre |
|---|---|---|
| A bis | 18,89 EUR | Paris et 76 communes limitrophes |
| A | 14,03 EUR | Grandes agglomérations (Lyon, Marseille, Lille...) |
| B1 | 11,31 EUR | Agglomérations > 250 000 hab., DOM-TOM |
| B2 | 9,83 EUR | Communes > 50 000 hab. (sur agrément seulement) |
Ces plafonds sont pondérés par un coefficient multiplicateur (voir section suivante) avant d'être multipliés par la surface utile.
5. Coefficient multiplicateur
Le plafond de loyer au m² est pondéré par un coefficient qui avantage les petites surfaces :
| Surface | Calcul | Coefficient |
|---|---|---|
| 25 m² | 0,7 + 0,76 = 1,46 | 1,2000 (plafonné) |
| 38 m² | 0,7 + 0,50 = 1,20 | 1,2000 |
| 50 m² | 0,7 + 0,38 = 1,08 | 1,0800 |
| 70 m² | 0,7 + 0,27 = 0,97 | 0,9714 |
| 100 m² | 0,7 + 0,19 = 0,89 | 0,8900 |
Ce mécanisme compense le fait que les petites surfaces ont un loyer au m² plus élevé sur le marché. En dessous de 38 m², le coefficient est systématiquement plafonné à 1,2.
6. Plafonds de ressources du locataire
Le locataire du logement Pinel doit justifier d'un revenu fiscal de référence (N-2) inférieur aux plafonds suivants, selon la zone et la composition de son foyer :
| Composition | A bis | A | B1 | B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 42 515 | 42 515 | 34 642 | 31 168 |
| Couple | 63 553 | 63 553 | 46 264 | 41 636 |
| Couple + 1 enfant | 83 390 | 76 433 | 55 625 | 50 056 |
| Couple + 2 enfants | 99 613 | 91 586 | 67 117 | 60 412 |
| Couple + 3 enfants | 118 377 | 108 598 | 78 939 | 71 034 |
| Couple + 4 enfants | 133 198 | 122 236 | 88 910 | 80 021 |
| Majoration par pers. supp. | +14 842 | +13 617 | +9 917 | +8 926 |
Plafonds 2024 en euros. Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-20-20.
7. Pinel+ (Super Pinel)
Créé par le décret n° 2022-1691 du 28 décembre 2022, le Pinel+ maintenait les taux de réduction historiques (12 %, 18 %, 21 %) pour les logements remplissant l'une des conditions suivantes :
- Localisation en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV)
- Ou respect cumulé de critères de performance énergétique (RE 2020 ou label BBC)
et de qualité d'usage :
- Surface minimale par typologie (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3...)
- Double exposition à partir du T3
- Espace extérieur privatif (balcon, terrasse, jardin)
8. Exemple chiffré
T2 de 45 m² en zone A, acquis en 2022 (avant 2023), engagement 9 ans
En complétant cet investissement Pinel avec les plafonds ci-dessus, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 39 600 EUR sur 9 ans, soit 4 400 EUR par an. Il peut envisager de prolonger l'engagement à 12 ans pour obtenir 3 % supplémentaires (3 x 1 % = 6 600 EUR), portant la réduction totale à 46 200 EUR (21 %).
9. Questions fréquentes
Quels sont les taux de réduction Pinel selon la durée d'engagement ?
Avant 2023 (et Pinel+) : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans. En 2023 : 10,5 %, 15 %, 17,5 %. En 2024 : 9 %, 12 %, 14 %. Ces taux s'appliquent au montant retenu de l'investissement, plafonné à 300 000 EUR et 5 500 EUR/m².
Comment fonctionne le coefficient multiplicateur Pinel ?
Le coefficient multiplicateur pondère le plafond de loyer en fonction de la surface du logement. Il se calcule ainsi : 0,7 + 19/surface_utile, plafonné à 1,2. Pour un studio de 25 m², le coefficient est 1,2 (plafonné). Pour un T3 de 60 m², il est de 1,017. Ce mécanisme avantage les petites surfaces.
Le dispositif Pinel est-il toujours en vigueur ?
Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Les investissements réalisés avant cette date continuent de bénéficier de la réduction d'impôt jusqu'au terme de leur engagement (6, 9 ou 12 ans). Les engagements de 6 ou 9 ans peuvent encore être prolongés.
Sources et références
- CGI art. 199 novovicies : dispositif de réduction d'impôt Pinel.
- Décret n° 2022-1691 du 28 décembre 2022 : conditions du Pinel+ (Super Pinel).
- BOFiP BOI-IR-RICI-360 : doctrine administrative complète.
- Décret n° 2013-517 du 19 juin 2013 : plafonds de loyer et de ressources.
- Loi de finances pour 2024, art. 71 : dernière année du dispositif.