PTZ 2025 : conditions, montant et simulation du Prêt à Taux Zéro
Mis à jour le 20 février 2026 — Temps de lecture : 9 min
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un dispositif d'aide à l'accession à la propriété destiné aux primo-accédants. Financé par l'État, il permet d'emprunter sans intérêts ni frais de dossier une partie du coût d'acquisition d'un logement neuf ou ancien avec travaux. Malgré plusieurs réformes récentes, notamment la loi de finances 2025, le PTZ reste un levier essentiel pour réduire le coût total de votre crédit immobilier.
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1. Qu'est-ce que le PTZ ?
Le Prêt à Taux Zéro est un prêt aidé par l'État destiné à faciliter l'accession à la propriété des ménages modestes et intermédiaires. Ses caractéristiques principales :
Taux d'intérêt à 0 %
Aucun intérêt à rembourser : vous ne remboursez que le capital emprunté, sans frais de dossier ni assurance obligatoire.
Complément d'un prêt principal
Le PTZ ne peut financer qu'une partie du projet (maximum 50 %). Il doit être complété par un ou plusieurs prêts (prêt bancaire classique, prêt conventionné, prêt Action Logement...).
Financé par l'État
C'est l'État qui subventionne le coût des intérêts. Les banques distribuent le PTZ mais ne supportent pas le risque : elles perçoivent une bonification de la part de l'État (décret 2025-299).
2. Conditions d'éligibilité
Pour bénéficier du PTZ, vous devez remplir trois conditions cumulatives :
Être primo-accédant
Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt. Exception : personnes en situation de handicap (titulaire carte mobilité inclusion ou AAH) ou victimes de catastrophe naturelle ayant rendu le logement définitivement inhabitable.
Respecter les plafonds de revenus
Le revenu fiscal de référence (RFR) du foyer de l'année N-2 ne doit pas dépasser un plafond qui varie selon la zone géographique et la composition du ménage. Ces plafonds sont détaillés dans la section suivante.
Occuper le logement comme résidence principale
Le bien financé par le PTZ doit être votre résidence principale au plus tard un an après l'acquisition ou la fin des travaux, et pour une durée minimale de 6 ans (sauf exceptions : mobilité professionnelle, divorce, invalidité, chômage de plus d'un an).
3. Les zones géographiques
La France est divisée en cinq zones géographiques (A bis, A, B1, B2, C) selon le niveau de tension du marché immobilier. Cette classification détermine à la fois les plafonds de revenus et les quotités de prêt :
| Zone | Description | Exemples de communes |
|---|---|---|
| A bis | Paris et 76 communes limitrophes | Paris, Neuilly, Boulogne, Vincennes |
| A | Agglomération parisienne, Côte d'Azur | Lyon, Nice, Marseille, Bordeaux |
| B1 | Agglomérations de plus de 250 000 hab. | Nantes, Toulouse, Strasbourg, Lille |
| B2 | Villes moyennes et périphéries | Dijon, Angers, Metz, Perpignan |
| C | Reste du territoire (zone rurale) | Petites communes, zones rurales |
À savoir — Vous pouvez vérifier la zone de votre commune sur le simulateur officiel du gouvernement (service-public.fr) ou via le moteur de recherche du ministère du Logement. La zone impacte fortement le montant maximal de PTZ auquel vous pouvez prétendre.
4. Types de logements éligibles
Le PTZ peut financer trois catégories de biens, avec des quotités différentes selon le type et la zone :
Logement neuf collectif
Appartement neuf ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) acheté auprès d'un promoteur. Éligible dans toutes les zones avec une quotité maximale de 50 %.
Logement neuf individuel (depuis avril 2025)
Maison neuve ou en contrat de construction de maison individuelle (CCMI). La loi de finances 2025 (article 90) a rétabli l'éligibilité du neuf individuel avec une quotité réduite à 30 %, dans toutes les zones.
Ancien avec travaux (zones B2 et C uniquement)
Logement ancien nécessitant des travaux d'amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique ou créer de nouvelles surfaces habitables. Quotité maximale : 50 %.
5. Le montant du PTZ
Le montant du PTZ dépend de trois paramètres : le type de logement, la zone géographique et la taille du foyer. Il est plafonné par deux mécanismes :
Calcul du PTZ
PTZ = Coût total plafonné × Quotité (selon type de logement) × Coefficient de revenus (selon tranche)
Le coût total plafonné correspond au prix d'achat (ou coût de construction + terrain) plafonné selon un barème :
| Nombre de personnes | Zone A bis / A | Zone B1 | Zone B2 / C |
|---|---|---|---|
| 1 | 150 000 € | 135 000 € | 110 000 € |
| 2 | 210 000 € | 189 000 € | 154 000 € |
| 3 | 255 000 € | 230 000 € | 187 000 € |
| 4 | 300 000 € | 270 000 € | 220 000 € |
| 5 et plus | 345 000 € | 311 000 € | 253 000 € |
Les quotités selon le type de logement :
50 %
Neuf collectif
30 %
Neuf individuel
50 %
Ancien avec travaux
6. Tranches de revenus
Les plafonds de revenus sont répartis en quatre tranches, qui déterminent le coefficient multiplicateur appliqué à la quotité de base et la durée de remboursement. Le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2, c'est-à-dire celui figurant sur votre avis d'imposition le plus récent au moment de l'offre de prêt.
| Personnes | Zone A bis / A | Zone B1 | Zone B2 / C |
|---|---|---|---|
| 1 | 49 000 € | 42 000 € | 37 000 € |
| 2 | 67 000 € | 57 000 € | 51 000 € |
| 3 | 82 000 € | 69 000 € | 62 000 € |
| 4 | 98 000 € | 83 000 € | 74 000 € |
| 5 et plus | 113 000 € | 96 000 € | 86 000 € |
En fonction de votre tranche de revenus, un coefficient est appliqué à la quotité de base. Les ménages aux revenus les plus modestes (tranche 1) bénéficient d'un coefficient de 100 %, tandis que les tranches supérieures voient ce coefficient réduit progressivement (80 %, 60 %, 40 % selon les cas). Ce mécanisme permet de cibler l'aide sur les foyers les plus modestes tout en conservant une éligibilité élargie.
7. Durée et différé de remboursement
Le PTZ se caractérise par une durée de remboursement modulable en fonction de vos revenus, avec une période de différé initial pendant laquelle vous ne remboursez rien. Cette souplesse permet d'alléger votre charge mensuelle dans les premières années, période souvent la plus tendue financièrement.
Période de différé (2 à 15 ans)
Pendant cette période, vous ne remboursez rien sur le PTZ. Seuls les autres prêts (prêt principal, prêt Action Logement...) sont amortis. La durée du différé dépend de votre tranche de revenus : plus vos revenus sont modestes, plus le différé est long (jusqu'à 15 ans pour la tranche 1).
Période d'amortissement (10 à 15 ans)
Une fois le différé terminé, vous commencez à rembourser le capital du PTZ par mensualités constantes, sur une durée de 10 à 15 ans selon votre tranche de revenus.
La durée totale du PTZ varie donc de 20 à 25 ans selon votre profil. Pour un couple avec deux enfants en tranche 2 (revenus moyens), le différé est généralement de 10 ans, suivi de 12 ans d'amortissement, soit 22 ans au total.
8. Exemple chiffré complet
Prenons l'exemple d'un couple avec deux enfants (4 personnes) souhaitant acheter un appartement neuf de 250 000 € en zone B1 (Nantes). Leur revenu fiscal de référence N-2 est de 45 000 €.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix d'achat | 250 000 € |
| Plafond zone B1 (4 personnes) | 270 000 € |
| Coût plafonné retenu | 250 000 € |
| Quotité neuf collectif | 50 % |
| Vérification plafond revenus (zone B1, 4 pers.) | 45 000 € ≤ 83 000 € ✓ |
| Tranche de revenus | Tranche 1 (revenus modestes) |
| Coefficient tranche 1 | 100 % |
| Montant du PTZ | 125 000 € |
Calcul détaillé : 250 000 € × 50 % × 100 % = 125 000 €
Le couple devra donc compléter son financement par un prêt bancaire classique de 125 000 € (si apport nul) ou moins s'ils disposent d'un apport personnel. Grâce au PTZ, ils économisent environ 25 000 € d'intérêts sur la durée totale du crédit (estimation à taux fixe de 4 % sur 25 ans).
Modalités de remboursement
Différé de 15 ans (tranche 1), puis amortissement sur 10 ans. Mensualité PTZ après différé : environ 1 040 €/mois (125 000 € / 120 mois). Pendant les 15 premières années, le couple ne rembourse que le prêt principal.
9. Questions fréquentes
Le PTZ est-il cumulable avec d'autres prêts aidés ?
Oui. Le PTZ peut être cumulé avec un prêt Action Logement (anciennement 1 % logement), un prêt conventionné, un prêt d'accession sociale (PAS), un prêt épargne logement (PEL/CEL), ou un éco-PTZ pour des travaux de rénovation énergétique. Il doit obligatoirement être complété par au moins un prêt bancaire classique.
Que se passe-t-il si je revends avant d'avoir remboursé le PTZ ?
Le remboursement anticipé du PTZ est possible à tout moment, sans pénalité. En cas de revente du logement avant la fin du remboursement, le capital restant dû doit être soldé. Si la revente intervient dans les 6 premières années pour un motif autre que ceux autorisés (mobilité professionnelle, divorce, invalidité, chômage longue durée), vous devrez rembourser l'intégralité du PTZ immédiatement.
Le PTZ est-il encore possible pour l'ancien en 2025 ?
Oui, mais uniquement en zones B2 et C (zones détendues). Le logement doit nécessiter des travaux d'amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Ces travaux doivent soit créer des surfaces habitables nouvelles, soit améliorer significativement la performance énergétique (gain d'au moins une classe DPE). Le PTZ dans l'ancien a été supprimé en zones A, A bis et B1 depuis 2025.
Sources juridiques
- Décret n° 2025-299 du 31 mars 2025 relatif au PTZ
- Loi de finances 2025, article 90 (rétablissement du neuf individuel)
- Code de la construction et de l'habitation, art. L31-10-1 à L31-10-14
- Arrêté du 30 septembre 2024 fixant les plafonds de revenus et de prix