Viager immobilier : guide complet du bouquet, de la rente et du DUH
Mis à jour le 1er janvier 2026 — Sources : Code civil art. 1968-1983, CGI art. 158-6, tables de mortalité INSEE 2024.
1. Qu'est-ce qu'un viager immobilier ?
Le viager est une vente immobilière dans laquelle le prix est converti, en tout ou partie, en une rente viagère versée au vendeur (appelé crédirentier) jusqu'à son décès. L'acheteur (le débirentier) verse généralement un bouquet (capital initial) le jour de la signature, puis une rente mensuelle à vie.
C'est un contrat aléatoire (Code civil art. 1964) : sa durée effective dépend de la longévité du vendeur, ce qui distingue le viager d'une vente classique à prix fixe.
2. Viager occupé vs viager libre
Viager occupé
Le vendeur conserve un Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) : il continue d'habiter le bien jusqu'à son décès. C'est la forme la plus courante (environ 80 % des viagers). La rente est plus faible car la valeur du DUH est déduite du prix de vente.
Viager libre
L'acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement après la vente. La rente est plus élevée car elle porte sur la totalité de la valeur vénale du bien, sans déduction de DUH.
3. Le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH)
Le DUH représente la valeur économique du droit de rester dans le bien. Il est calculé à partir de la valeur locative du bien et de l'espérance de vie du vendeur :
Valeur occupée = Valeur vénale - DUH
Par exemple, pour un bien dont le loyer mensuel est estimé à 1 000 € et un coefficient diviseur de 8,32 :
- Loyer annuel : 12 000 €
- DUH : 12 000 € × 8,32 = 99 840 €
- Pour un bien à 300 000 €, la valeur occupée serait : 200 160 €
4. Le coefficient diviseur
Le coefficient diviseur est une annuité actuarielle qui convertit un capital en rente. Il dépend de deux paramètres :
- L'espérance de vie du vendeur (tables de mortalité INSEE)
- Le taux technique d'actualisation (généralement 3,5 %, varie de 2 à 6 %)
t = taux technique, n = espérance de vie en années
Plus le vendeur est jeune (espérance de vie longue), plus le coefficient est élevé et la rente faible. Plus le taux technique est élevé, plus le coefficient est faible et la rente élevée — le taux technique rémunère le risque supporté par le vendeur.
| Âge du vendeur | Espérance de vie (H) | Espérance de vie (F) | Coefficient (3,5 %) |
|---|---|---|---|
| 65 ans | 19,4 ans | 23,0 ans | ~14,2 – 15,9 |
| 70 ans | 15,7 ans | 18,7 ans | ~12,2 – 13,9 |
| 75 ans | 12,2 ans | 14,6 ans | ~10,1 – 11,5 |
| 80 ans | 9,0 ans | 10,8 ans | ~7,7 – 9,0 |
| 85 ans | 6,3 ans | 7,4 ans | ~5,6 – 6,4 |
5. Bouquet et rente viagère
Le bouquet
Le bouquet est le capital versé le jour de la vente. Il n'est pas obligatoire mais représente typiquement 20 à 30 % de la valeur du bien (viager libre) ou de la valeur occupée (viager occupé). Un bouquet plus élevé réduit la rente mensuelle.
La rente viagère
La rente est le versement mensuel à vie perçu par le vendeur. Elle est calculée comme suit :
Rente mensuelle = Rente annuelle / 12
6. Fiscalité de la rente
La rente viagère à titre onéreux bénéficie d'un abattement fiscal (CGI art. 158-6) dont le taux augmente avec l'âge du vendeur au moment du premier versement :
| Âge au 1er versement | Fraction imposable | Fraction exonérée |
|---|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % | 30 % |
| 50 à 59 ans | 50 % | 50 % |
| 60 à 69 ans | 40 % | 60 % |
| 70 ans et plus | 30 % | 70 % |
La fraction imposable est soumise à l'impôt sur le revenu (selon la TMI) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Le bouquet perçu au titre de la vente de la résidence principale est totalement exonéré d'impôt sur le revenu (CGI art. 150 U, II).
7. Exemple chiffré complet
- Valeur vénale du bien : 300 000 €
- Loyer mensuel estimé : 1 000 €
- Espérance de vie : 14,6 ans
- Taux technique : 3,5 %
- Coefficient diviseur : 11,52
- DUH : 12 000 € × 11,52 = 138 240 € (46,1 % de la valeur)
- Valeur occupée : 300 000 - 138 240 = 161 760 €
- Bouquet (30 %) : 48 528 €
- Capital en rente : 161 760 - 48 528 = 113 232 €
- Rente annuelle : 113 232 / 11,52 = 9 829 €
- Rente mensuelle : ~819 € / mois
8. Viager sur deux têtes
Lorsque le bien appartient à un couple, le viager peut être conclu sur deux têtes : la rente est alors versée jusqu'au décès du dernier survivant. L'espérance de vie retenue est la plus longue des deux, ce qui augmente le coefficient diviseur et réduit la rente mensuelle.
Cette formule protège le conjoint survivant qui continuera de percevoir la rente. Pour l'acheteur, le risque est plus élevé car la durée attendue de versement est plus longue.
9. Questions fréquentes
Que se passe-t-il si le vendeur vit plus longtemps que l'espérance de vie ?
L'acheteur continue de verser la rente. C'est l'aléa du viager : l'acheteur prend le risque de payer plus que la valeur du bien. En contrepartie, si le vendeur décède avant, l'acheteur aura payé moins.
Le viager est-il annulé si le vendeur décède dans les 20 jours ?
Le Code civil (art. 1975) prévoit que le contrat de rente viagère est nul si le vendeur décède dans les 20 jours de la signature d'une maladie dont il était atteint au moment du contrat. Cette disposition vise à empêcher les viagers conclus en connaissance du décès imminent.
Les rentes sont-elles revalorisées ?
La rente peut être indexée sur un indice (généralement l'indice des prix à la consommation INSEE) prévu au contrat. Cette clause de revalorisation protège le vendeur contre l'inflation. En l'absence de clause, la rente reste fixe.
Viager : Code civil art. 1964 (contrat aléatoire), art. 1968-1983 (du contrat de rente viagère), art. 1975 (nullité si décès dans les 20 jours). Fiscalité de la rente : CGI art. 158-6 (abattement selon l'âge). Exonération du bouquet : CGI art. 150 U, II (résidence principale). Prélèvements sociaux : 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement solidarité 7,5 %). Espérance de vie : tables de mortalité INSEE 2024.